在房地產市場仍處調整周期的大背景下，新城控股(601155)正在行業不確定性中展現出強勁韌性。公司通過“商業運營+地產開發”雙輪驅動的經營模式，堅持“1+3”戰略布局，以上海為中樞，長三角為核心，向大灣區、環渤海和中西部擴張。截至今年上半年，公司已進入全國143個城市。

處于中長期改善通道

新城控股剛剛出爐的半年報，為市場注入了一針強心劑。根據半年報，上半年新城控股實現營業收入221億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億元，扣非歸母凈利潤9.47億元，毛利率為26.85%，同比增長5.25個百分點。

不僅如此，在核心指標保持穩定的基礎上，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積（含合聯營項目）達到1179.19萬平方米，為未來業績兌現奠定堅實基礎。

在地產開發業務上，新城控股以重銷售、抓回款為核心，持續穩固基本盤，公司上半年實現合同銷售金額103.30億元，合同銷售面積133.5萬平方米；實現回款金額118.84億元，回款率達到115.05%，有回款的銷售為公司筑牢資金底盤。

當前，購物中心規模增速持續放緩，行業進入存量運營時代?！拔釔偂弊鳛楣酒煜碌纳虡I綜合體項目品牌，自2012年誕生以來，公司便不斷對其打造升級，打磨吾悅系產品，從中國家庭最真切的情感需求出發，致力于將其打造成中國體驗式商業領導品牌。2025年，公司旗下“新城吾悅商業管理集團有限公司”，持續堅持“五邊形經營理念”，圍繞“品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個維度構建吾悅商管企業人格。截至上半年，全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到205座，其中在營吾悅廣場數量174座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、西安等國內141個大中城市。

另一組數據佐證了公司在商業運營領域的領導地位，今年上半年，吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；截至上半年，會員人數達到4917萬人。

雙輪驅動助力新城控股財務表現更加穩健。截至上半年，公司在手現金余額91.83億元，在手現金充裕；凈負債率為53.40%，繼續保持較低水平；公司經營性現金流凈額為2.86億元，經營性現金流凈額連續為正，充足的現金儲備進一步夯實公司經營基本面。

同時，新城控股在債務端積極調整，確保債務結構安全穩定。根據半年報，截至2025年6月末，公司期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元，債務結構持續優化；公司合聯營權益有息負債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元。主動降杠桿與現金流管理的雙重平衡術，助力新城控股經營韌性持續增強。

始終堅持“零違約”

今年以來央行的一攬子金融政策，對于房地產市場修復與回暖有積極意義，一方面可在需求客戶端降成本，另一方面也可在供應企業端降壓力，從而促進供需兩端發力，化解市場風險、提振信心，助力供需優化、促進止跌回穩。

在政策支持和中國人民銀行的指導下，按照銀行間市場交易商協會的統一部署，中債信用增進投資股份有限公司持續積極支持優質民營房地產企業進行公開市場融資。在其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保下，公司于2025年8月1日成功發行10億元中期票據，發行利率2.68%，創歷史新低，并將債權期限進一步拉長至5年，保障公司在穩定經營過程中的資金需求，降低融資成本，有效提振市場信心。

此外，在政策的引導與鼓勵下，公司積極推進公募REITs、持有型不動產ABS、PRE-REITs等多層級REITs產品，并成功于2025年上半年完成持有型不動產ABS的申報工作。公司表示，將持續推進多層級REITs相關發行與擴募工作，構筑公司大資管戰略新發展平臺。

在融資端的多元布局以及充裕的在手現金，也讓新城控股保持著良好的信用體系，成為行業里少數堅持“零違約”的民營房企之一。2025年上半年，新城控股已償還境內外公開市場債券10.67億元，繼續保持每一筆債務提前或到期償付的良好記錄。

對此，銀河證券研報認為，新城控股控制負債規模，融資渠道通暢，且商管強者恒強，公司商業收入同比雙位數增長，出租率維持高位，再考慮到公司毛利率提升，預測公司2025-2027年歸母凈利潤為8.62億元、9.10億元、9.55億元。

在保持良好信譽的同時，公司還積極踐行ESG理念，將可持續發展融入日常經營，上半年，公司新建及在建項目的綠建覆蓋率達到100%，累計獲得71項國內外綠色認證，100座吾悅廣場獲得省級以上綠色商場稱號。